Rizici investiranja
Pre nego što počnemo, jedna mala napomena: ovaj tekst možeš čitati na dva načina: prvi je kao neko ko želi da reši svoje stambeno pitanje, a drugi je kao neko ko želi da kupi nekretninu kao investiciju. U svakom slučaju, zbog visoke cene nekretnina će svaka aktivnost vezana za nekretnine zahtevati ozbiljnu analizu i vrlo dobar plan kako ne bi bilo nekakvih iznenađenja u budućnosti.
Ako želiš, možeš pogledati moj video na ovu temu sa dodatnim realnim primerom iz Beograda:
Navike investitora na ovom području su umnogome oblikovana istorijom i ekonomskim dešavanjima iz prošlosti. Nerazvijeno tržište kapitala i nestabilna monetarna politika su bili glavni uzroci zbog čega se investitori uglavnom odlučuju da investiraju u nekretnine i zemljište. Kada je sve drugo nestajalo, kada je inflacija jela našu valutu, nekretnine su bile sigurna luka u kojoj je novac investitora ostajao zaštićen. Oni koji su imali imovinu su se sačuvali, oni koji su imali gotovinu ili bilo koje druge vrste finansijske imovine su patili.
Iako su se (strana) tržišta kapitala otvorila i za investitore sa ovog područja, preferencija investiranja u nekretnine je i dalje dominantna, zbog čega se na ovim prostorima beleži rekordna tražnja za nekretninama. A kada imamo rekordnu tražnju i relativno nisku ponudu, dolazimo u situaciju da cene nekretnina skaču iz godine u godinu. Sve veći broj investitora se bori za kvadrat novogradnje, i posledica toga je da prosečna porodica sa redovnim primanjima više ne može sebi da priušti normalan stan.
O ovoj situaciji govore i statistički podaci sa sajta Numbeo, po kojima je Beograd četvrti najskuplji grad u Evropi po pokazatelju koji poredi prosečnu cenu nekretnine sa prosečnim raspoloživim dohotkom jedne porodice. Ovaj pokazatelj za Beograd iznosi oko 19, što znači da je prosečnoj porodici u kojoj obe odrasle osobe rade, potrebno oko 19 godišnjih raspoloživih dohodaka kako bi kupila stan od 90m2.
Znači, utvrdili smo da je cena nekretnina intenzivno rasla i da je sve teže prosečnom čoveku da kupi svoju prvu, i vrlo verovatno jedinu nekretninu. Ali, šta je sa investitorima, kako ovaj rast cena utiče na njih? Ako posmatramo investitora koji želi da investira dugoročno u nekretnine, koji ne želi da prodaje svoju imovinu i koji želi da živi od rentiranja, rast cena nekretnina je uticao nepovoljno na ovog investitora. Prema istim podacima, Bruto Prinos od Izdavanja se kreće oko 3,2%, što je poprilično nizak prinos na uloženi kapital.
Nakon svega rečenog, postavlja se pitanje, kada će doći do pada cene nekretnina? Odgovor leži u ponašanju investitora, koji i uprkos vrlo niskom prinosu na ulaganje u nekretnine i dalje ne menjaju svoju investicionu strategiju i nastavljaju da kupuju svaki kvadrat koji mogu. Kada investitori shvate da mogu ostvariti bolje prinose na drugim mestima, mislim da će tada doći do blagog hlađenja tržišta i da će tada biti šansa za „običan“ svet da kupi nekretninu po prihvatljivim cenama.
Moje mišljenje je da u velikim gradovima neće doći do pada cena, već da će u nekim kraćim periodima biti stagniranja, ali da do neke veće korekcije neće doći. Moj stav je da se kupovina nekretnine ne isplati u ovom trenutku sa nekog investicionog aspekta, pošto je velika verovatnoća da će druge investicione opcije nositi sa sobom i veći prinos na uloženo, i baš zbog toga ja do sada još uvek nisam kupio stan. Sa druge strane, nekretnine su uvek sigurnija investicija, vrednost nekretnina se vrlo retko smanjuje, već konstantno raste iz godine u godinu, i mislim da je baš zbog toga atraktivna investitorima.
Imaš pitanje ili komentar?
