Kako objektivno oceniti kvalitet stana?
Današnja tema će biti nekretnine i mislim da će ova tema biti interesantna i onima koji kupuju svoju prvu nekretninu, ali i onima koji imaju više iskustva i poseduju nekoliko nekretnina.
Naime, nije neko veliko iznenađenje ukoliko kažemo da su nekretnine najpopularniji vid investiranja u Srbiji. Takva sit,uacija, gde imamo mnogo pojedinaca koji žele da kupe nekretninu sa jedne strane i relativno malo novih stanova sa druge strane, je dovela do precenjenosti nekretnina u većim gradovima, pre svega u Beogradu i Novom Sadu. Međutim, ovakvo stanje je imalo i još jednu posledicu – investitori koji zidaju nekretnine su shvatili da mogu da grade i nešto nekvalitetnije nekretnine, guraju što više kvadrata na jedno mesto i uz to koriste jeftinije materijale. Oni znaju da to mogu zato što će na kraju svaki stan biti prodat.
Ono što bi nama, kao kupcima tih stanova bilo bitno, jeste sam kvalitet nekretnine koju kupujemo. A kako možemo da donesemo objektivni sud koliko je neki stan kvalitetan, biće reči u ovom videu:
Problem procene kvaliteta nekretnine
Recimo da smo mi kupci i imamo želju da kupimo svoj prvi stan. Malo ćemo prelistati oglase i krenuti fizički da obilazimo lokacije i gledamo stanove. Ono što možemo odmah uočiti, čak i pre nego što krenemo u obilazak, jeste mali paradoks gde stanovi slične kvadrature, na sličnoj lokaciji, sa sličnim nivoom opremljenosti mogu imati poprilično različitu cenu po kvadratu.
U svakom slučaju, pred nama će se naći težak zadatak, sa obzirom da ćemo imati vrlo kratko vreme da pokušamo da procenimo šta su dobre a šta loše stane stana kojeg gledamo. Sa obzirom da postoji poprilično veliki pritisak da se odluka donese brzo, mi kao prosečni kupci koji nisu građevinski ili arhitektonski edukovani najčešće donosimo pogrešnu odluku. Jednostavno nismo dovoljno informisani u momentu kada kupujemo stan i eventualne nedostatke tog stana ćemo saznati kasnije, kada u njemu provedemo određeno vreme.
Pasoš opšteg kvaliteta stana
Kvalitet stana je do sada bio poprilično nedefinisana kategorija. Neko je na prvo mesto stavljao lokaciju, neko kvadraturu stana, a neko treći je možda najviše cenio materijale koji su iskorišćeni prilikom gradnje i opremanja stana. E tu na scenu stupa arhitekta Dr Mirko Todorović, koji je u sklopu svoje doktorske disertacije na Arhitektonskom fakultetu prezentovao i Pasoš Opšteg Kvaliteta Stana. Ovaj dokument na jedan sistematski način uzima u obzir i boduje sve faktore koji utiču na kvalitet jednog stana i na osnovu tih bodova stano svrstava u neki od predefinisanih razreda kvaliteta.
Da sada ne bismo ulazili u previše detalja, link do Pasoša Opšteg kvaliteta stana možete pronaći ispod u opisu ovog videa, ukratko bih samo rekao da se stanovi mogu svrstati u razrede od A+ do G, a vrednuju se:
- Prostorni komfor stana
- Svetlosno-vizuelni komfor
- Akustični komfor
- Energetska efikasnost, toplotni i vazdušni komfor
- Opremljenost instalacijama i mernim uređajima
- Pristupačnost zgradi i stanu
- Upotrebljeni materijali, završna obrada i opremljenost
- Bezbednost
- Lokacija i
- Garancije
Kao što vidite, ima dosta grupa, a u okviru svake grupe ima baš dosta stvari koje se boduju, tako da sam siguran da na ovoj listi postoji nešto što bismo mi kao potencijalni kupci stana zaboravili. A ovako, lepo uzmemo i odštampamo ovaj pasoš, i lagano krenemo sa popunjavanjem za svaki potencijalni stan. Sa obzirom da ima nekih segmenata koji su poprilično stručni, bilo bi dobro da nam pri popunjavanju pomogne i neko stručno lice.
Šansa i za investitore
Ono što je svakako dobro, barem za one investitore koji zaista grade kvalitetno, jeste mogućnost da investitor, još u procesu izgradnje pripremi ovakve pasoše za sve stanove koji se nalaze u njegovoj zgradi. Znači, popunjen pasoš opšteg kvaliteta stana može poslužiti i investitorima kao odličan marketinški i prodajni alat. Naravno, pod uslovom da su stanovi zaslužili dobru ocenu.
Na ovaj način, kada se stanovi visoko rangiraju, investitor jasno stavlja do znanja svim zainteresovanim kupcima da kupuju kvalitetan stan koji zaista i opravdava cenu po kojoj je takav stan oglašen za prodaju.
Primeri iz prakse
I pre nego što završimo ovaj tekst, hteo bih samo da vam pokažem primere koje je dr. Todorović uvrstio u svoju doktorsku disertaciju. Tema analize kvaliteta su bili stanovi na nekoliko atraktivnih gradskih lokacija na Novom Beogradu, a mi ćemo za ove potrebe uzeti stanove u naseljima West 65 i A Blok. Odmah da se razumemo, videćete i na slikama, ova naselja su nova, deluju lepo i nalaze se na atraktivnim lokacijama. I da, cena kvadrata u ova oba naselja je prava sitnica, od 2,500 do 3,000 EUR (cena zavisi od kvadrature stana).
Sada kada znamo koliko košta kvadrat, hajde da vidimo šta možemo da dobijemo za ovu cenu. Trosoban stan od 74 kvadrata u naselju West 65 je dobio 134 poena i po pasošu pripada klasi B2. Sa druge strane, trosoban stan od 68 kvadrata u naselju A Blok je dobio 102 poena i pripada klasi C2. Ovo znači, da na poprilično uporedivim lokacijama na Novom Beogradu, po sličnoj ceni možemo kupiti dva stana koja pripadaju potpuno različitim klasnim razredima.
Zaključak
Ideja iza celog ovog postupka je poprilično jednostavna – stan se može smatrati kao proizvod koji kupujemo. A svaki proizvod ima svoj kvalitet i svoj klasni razred kojem pripada. A nama kao kupcima treba da bude cilj da dobijemo stan što više klase, za što manje novca po kvadratu.
Za kraj, želeo bih da se zahvalim doktoru Todoroviću na sjajnom materijalu i takođe bih želeo da se zahvalim i portalu Gradnja.rs na sjajnom tekstu koji mi je skrenuo pažnju da ovako nešto uopšte postoji i da nam može olakšati izbor prilikom kupovine sledeće nekretnine. Nadam se da ste uživali, vidimo se uskoro u novom videu i tekstu.
Imaš pitanje ili komentar?
