REIT – Kako investirati u nekretnine bez puno početnog kapitala?
U današnjem videu ćemo pričati o načinu kako možemo da investiramo u nekretnine bez puno početnog kapitala, a sve ovo možemo uraditi posredstvom berze. Naravno, pričaćemo i o razlikama između ovakvog investiranja i direktnog investiranja u kupovinu neke nekretnine, tako da mislim da će ovaj video biti baš interesantan. Da ne dužimo mnogo sa uvodom, hajdemo na video.
Kao što i sam naslov videa kaže, u današnjem videu pričamo o kompanijama koje su organizovane kao REIT-ovi, a ova skraćenica znači Real Estate Investment Trust. Svrha ovih kompanija je da poseduju nekretnine u svom vlasništvu i da skoro sve prihode koje prikupe od izdavanja u zakup ili prodaje nekretnina distribuiraju svojim investitorima. Ono što je jako bitno naglasiti, ove kompanije mogu biti privatne, u smislu da u njih mogu investirati samo određeni ljudi i one nisu kotirane na berzi, a mogu biti i javne kompanije kojima se trguje, a mi ćemo pričati o ovim drugim.
Kompanije ne postaju REIT-ovi tek tako, već moraju da zadovolje nekoliko kriterijuma:
- 75% ukupne imovine kompanije mora biti u nekretninama
- 75% ukupnih prihoda kompanije mora poticati od izdavanja nekretnina ili kapitalne dobiti od prodaje nekretnina
- Kompanija mora isplatiti akcionarima minimalno 90% oprezovanog prihoda kroz dividendu
- Kompanija mora imati upravni odbor
- Kompanija mora imati minimalno 100 akcionara
- 5 pojedinačnih akcionara (ili manje) ne sme biti vlasnik više od 50% akcija
Hajde da proces funkcionisanja jednog REIT-a prikažemo grafički kroz jedan primer:
- Recimo da imamo jednu kompaniju koja je napravljena kao akcionarsko društvo, recimo da je podeljena na 10 delova, tj. da ukupno postoji 10 akcija koje su u vlasništvu 10 ljudi
- Zatim, ova kompanija u svom vlasništvu ima 3 zgrade koje su izdate zakupcima i koje generišu po 1,000€ profita godišnje
- Kada se završi godina, ovih 3,000€ profita se isplaćuje investitorima kao dividenda
Ono što mi treba da znamo, jeste kada kupimo akcije REIT-a na berzi, mi zapravo kupujemo jedan od ovih delova (označeno zelenom bojom na slici).
Takođe, ovo je samo uprošćena šema funkcionisanja REIT-a, tu se može svašta videti, na primer, jedna kompanija može odlučiti da proda neku nekretninu koju ima u vlasništvu, i onda taj kapital može isplatiti akcionarima kao specijalnu dividendu, ili može taj kapital uložiti u neku drugu zgradu, renovirati je, izdati je i možda ostvariti bolji efekat zbog ove zamene.
Ono što je jako zanimljivo, jeste da ove kompanije uglavnom investiraju u komercijalne nekretnine, kao što su tržni centri, kancelarijske zgrade, ali se mogu naći i kompanije koje investiraju u rezidencijalnu gradnju, logističke objekte i skladišta, hotele, domove zdravlja, data centre, tornjeve za mobilne operatere itd.
E sada, možete postaviti pitanje, zašto uopšte investirati u REIT-ove? Ideja je jednostavna, a to je kreiranje stabilnih pasivnih prihoda u vidu dividendi, koje mogu biti čak i preko 5% na godišnjem nivou u odnosu na uloženi kapital. Ono što je takođe zanimljivo, jeste da postoje REIT-ovi koji isplaćuju dividendu mesečno, čime uspevaju da se nameću kao zanimljivo rešenje za sve one koji žele možda ranije da se penzionišu i žive samo od dividendi. A ako te dividende stižu mesečno, to olakšava planiranje.
Ono što može biti kao mali plus za investiranje u REIT-ove je činjenica da oni imaju vrlo nizak stepen korelacije sa drugim imovinskim klasama, čime oni postaju vrlo interesantan način za diverzifikaciju portfolija. Na slici možete videti da je ovaj koeficijent korelacije kreće oko 0.6, što znači da je ona pozitivna, ali da se ne kreće baš u tolikom intenzitetu sa ukupnim tržištem.
Samo još da istaknem, ovaj argument oko pasivnih prihoda je možda koristan za sve one kojima trebaju prihodi, ali treba uzeti u obzir i poreze na dividendu, zbog čega ovo može biti manje efikasan vid investiranja za mlade investitore. Ovo može da se reši na jedan zanimljiv način, ali o tome ćemo na kraju videa.
REIT vs Klasična nekretnina
Sada bih hteo da napravimo jedno malo poređenje između investicije u jedan REIT i direktne investicije u neku fizičku nekretninu. Krenimo prvo od dobrih stvari REIT-ova:
- Pasivni prihod, o tome smo već rekli
- Dobri istorijski prinosi od 7.5% u proseku
- Likvidnost – u smislu da na dnevnom nivou možete da ulazite ili izlazite iz pozicija
- Diverzifikacija – u smislu da sada pod jednom investicijom možete imati na stotine nekretnina širom sveta
- Niska barijera za ulazak – što znači da vam ne treba velika količina početnog kapitala
- Ne treba vam specifično znanje, što o nekretninama, što o finansiranju i stambenim kreditima
Međutim, ne može se baš sve smatrati kao pozitivno kod REIT-ova, postoji i par stvari koje se mogu smatrati kao loše:
- Nedostatak kontrole – i ovo proizilazi iz toga što smo mi pasivni investitori, što znači da se apsolutno ne pitamo ni za šta. Ukoliko nemamo specijalizovano znanje ovo je super, ali neko ko je stručnjak, verovatno može da uradi više ukoliko preuzme kontrolu nad investicijom
- Manja poreska efikasnost – u smislu da se dividende oporezuju odmah prilikom isplate. Ono što je super, jeste da u Srbiji nema razlike u poreskoj stopi između dividende i kapitalne dobiti, ali u nekim državama dividenda koju isplaćuju REIT-ovi može biti oporezovana sa čak 37% poreza
Sa druge strane, kao neku logičnu alternativu investicije u REIT možemo imati investiciju u neku fizičku nekretninu, gde možemo imati prednosti kao što su:
- Mogućnost ostvarivanja veće kapitalne dobiti ukoliko se specifično znanje primeni i kapital uloži u neku kvalitetnu nekretninu
- Veća kontrola – od izbora nekretnine, potencijalnog renoviranja, izbora zakupca, kontrole zakupca, izbora finansiranja, refinansiranja kredita i sl.
- Stabilnost – neke kraće trzavice na berzi mogu dovesti do pada vrednosti investicije u REIT. Kod fizičkih nekretnina ovoga nema i cene su mnogo stabilnije
Sa druge strane, kako ja vidim, neke nepovoljne strane direktne investicije su:
- Aktivni menadžment, što zahteva vreme i napor od strane investitora,
- Visoka barijera za ulazak, u smislu da nam je potreban viši početni kapital, tj. makar 20% vrednosti nekretnine za učešće, što u nekim većim gradovima može iznositi i oko 20ak hiljada evra
- Viši potencijalni rizik – na primer, mislim da se ne priča o slučajevima kada neko kupi nekretninu, renovira je, na prvi pogled nađe dobrog zakupca, a onda se ispostavlja da zakupac neće da plaća zakupninu i možda uništi nekretninu dok boravi u njoj
Kada se sve sabere, u ovom stadijumu života sam naklonjeniji REIT-ovima, pre svega zbog pasivnosti investicije, sa obzirom da se tu ne zahteva ništa sa moje strane. Samo treba da se ulogujem na sajt brokera i uz par klikova postanem vlasnik delova nekretnina širom kontinenta.
Kako umanjiti poreze?
A sada, hajde da pričamo o načinima kako mladi investitori mogu izbeći oporezivanje u ranim stadijumima svog investiranja. Mislim da će oni koji me duže prate znati gde idem sa ovim, a to je ETF. ETF je idealno „vozilo“ u koje možemo da upakujemo naše REIT-ove, pogotovo ukoliko želimo da investiramo u Američke nekretnine. Naime, ukoliko bismo investirali direktno iz Srbije u njih, naše dividende bi bile oporezovane sa 30%. Ali, ako bismo investirali u Američke kompanije preko ETF-a koji je registrovan u Irskoj, tada porez na dividendu pada na 15%, a takođe postižemo i dodatni efekat diverzifikacije, sa obzirom da u takvom ETF-u ima više REIT kompanija.
I čisto da dam neke preporuke kada smo već tu, ukoliko želite samo Američke REIT-ove, moj predlog je Invesco US Real Estate Sector UCITS ETF, a ukoliko želite jednim ETF-om pokrijete ceo svet, moj predlog je VanEck Global Real Estate UCITS ETF. Prvi fond je registrovan u Irskoj, a drugi fond je registrovan u Holandiji, a sa obe ove države imamo povoljan poreski tretman.
I eto ljudi moji, toliko o investiranju u nekretnine preko berze, nadam se da su vam video i tekst bili interesantni, nadam se da sam sve razjasnio, a ukoliko imate bilo kakvih pitanja, slobodno pišite ispod. Za kraj, obavezno ostavite lajk i pretplatite se na Youtube kanal. Vidimo se uskoro, pozdrav!
Imaš pitanje ili komentar?
Želiš finansijsku nezavisnost? Moja e-knjiga sa praktičnim primerima je tu za tebe!
Postovi po kategorijama
