Rekordne cene kvadrata i prinos od ulaganja u nekretnine
Ako biste otišli u centar grada i pitali prosečnog čoveka, da imate 200,000 evra i da morate da ih investirate, u šta biste uložili? Siguran sam da bi 95% ljudi reklo – U NEKRETNINU! A kada biste ih posle toga pitali: „A koliki prinos očekujete?“, verovatno biste dobili neki neodređeni odgovor iz kojeg biste shvatili da prosečan čovek apsolutno nema pojma šta može da očekuje od investiranja u nekretninu i kako uopšte sve to da izračuna.
E upravo ćemo u današnjem videu proći kroz neke činjenice i specifičnosti kod ulaganja u nekretnine, kao i kroz nešto detaljniju kalkulaciju koji i ti možeš da iskoristiš da izračunaš da li da uložiš u nekretninu ili ne.
Danas su nam u fokusu nekretnine, koje su mora se priznati na prvom mestu kada je reč o investicijama u ovom regionu. I razloga za ovo je zaista mnogo, a ja ću istaći samo par koji meni padaju na pamet:
- Naša istorija – koje se nikako ne treba stideti, ali moramo razumeti da su komunizam i socijalizam sistemi koji uopšte ne prepoznaju berzu kao instituciju, zbog čega su opcije za investiranje poprilično ograničene. U tom svetu, ljudi koji imaju viška kapitala mogu taj kapital da usmere u samo par stvari, među kojima su nekretnine nekako bile najpogodnije
- Opipljivost i sigurnost – Srbin voli da “ima nešto što može da pipne”. Beton i cigla deluju sigurnije od “papira” ili “računara”. Nekretnina ne može da propadne kao privatni biznis ili možda da bude „zamrznuta“ kao recimo dividende koje vam isplaćuju neke kompanije
- Pasivni prihod kroz izdavanje – Izdavanje stana je jednostavan način da se zaradi. Nema potrebe za praćenjem tržišta, grafikona, izveštaja – samo zakupac i renta. Idealno za ljude koji ne žele aktivno da upravljaju investicijama i što je najbitnije, velika siva zona u kojoj mnogi stanodavci ne prijavljuju poreze, što je vrlo bitno za naglasiti
Faktora naravno ima još mnogo, ali kada ih uzmemo sve u obzir, dolazimo do situacije da najskuplji kvadrat stambenog prostora u 2024. godini bude prodat za oko 11,800 evra, a da u apsolutnoj sumi najskuplji stan iznosi 2,575,000 evra. A ako vam je to puno, pazite sada ovo, najskuplje parking mesto je prodato za 73,000 evra. Ovi podaci nisu pali sa neba, objavljeni su u godišnjem izveštaju koji objavljuje Republički Geodetski Zavod (tj. RGZ), tako da kvalitetnijeg izvora podataka nema.
Uglavnom, visoka cena nekretnina je dobar indikator jer pokazuje da standard društva raste, zar ne? Na kraju krajeva, kvadrat u Minhenu košta oko 8,000 evra, u Parizu preko 9,000 a u Londonu čak oko 13,000 evra po kvadratu. Znači, ako cene u Srbiji rastu, to znači da se približavamo Zapadnoj Evropi, zar ne? Odgovor je naravno NE. U regionu imamo jedinstvenu situaciju da je rast cena nekretnina rezultat strukturnih poremećaja i pražnjenja mnogih sela i varošica i sve veće koncentracije ljudi po gradovima, ali i nekih drugih problema kao što je finansijska nepismenost i nepoznavanje investicionih mogućnosti od strane stanovništva, loša primena zakona o poreklu imovine, pranje novca kroz građevinu i tako dalje. Glavni zaključak je samo jedan – prebrz rast cene nekretnina ne odgovara ni mladima koji žele da kupe svoju prvu nekretninu, a bogami ni investitorima koji imaju viška kapitala i kupuju svoju drugu, treću nekretninu.
Slučaj porodice koja kupuje prvu nekretninu je sasvim jasan, cene nekretnina nerezonski skaču, zbog čega mnoge porodice ne mogu da kupe nekretninu u delovima grada u kojima žele da žive, već su primorani da se sele ka periferijama grada ili u nekvalitetnije objekte.
Ono što će biti u fokusu ovog videa su investitori koji su čuli iz raznih izvora da su nekretnine odličan vid investiranja i žele da plasiraju svoj višak kapitala u neki objekat, da li je kuća ili stan, u ovom trenutku nije bitno.
Prinos od investicije
Da bismo razumeli zašto su nekretnine sve lošija investicija, moramo razumeti način na koji se prinos može ostvariti:
- Kroz prihod od rente koji prikupljate od svog zakupca i ovo je možda i najslađi pasivni prihod za srpskog investitora
- I kao drugo kroz rast vrednosti nekretnine koji se ostvaruje kroz godine u kojima je nekretnina u našem vlasništvu, pri čemu se do ovoga dolazi kada se nekretnina proda, verujem da ste ovo već čuli i na drugim mestima
Ako bismo analizirali ove dve stvari, dolazimo do sledećeg zaključka: ako uzmemo prihod od rente i podelimo ga sa vrednošću nekretnine dobijamo nešto što se zove YIELD, ili prinos od izdavanja. Mi kao potencijalni investitori želimo da ostvarimo što viši Yield, što u današnjim uslovima postaje sve teže. Naime, imamo rente koje jednostavno ne mogu u nedogled da rastu jer su one uglavnom ograničene platnom sposobnosti stanovništva, dok sa druge strane imamo cene nekretnina koje dramatično rastu, što nas tera da sve skuplje i skuplje platimo nekretninu koju želimo da kupimo.
U tim uslovima uopšte ne čudi činjenica da se yieldovi u Beogradu i Novom Sadu vrte oko 2.5% i 3.5%, što je poprilično nisko. Međutim, sa druge strane se vi kao investitori uzdate da će cena vaše nekretnine nastaviti da skače, pa da ćete ostvariti veliku kapitalnu dobit kada budete prodavali. Međutim, ako ste baš dugoročni investitor, onda do te prodaje možda nikada neće doći.
Uglavnom, kada znamo osnovne termine, sada možemo preći na Excel fajl koji će nam reći kolika je tačno isplativost naše investicije, kakav yield možemo da očekujemo i još neke pokazatelje koje ću vam objasniti kada dođe vreme za njih.
Excel kroz koji sam prolazio na Youtube videu se nalazi na linku pored, možeš ga preuzeti klikom na dugme. Ako ti je potrebno više informacija o tome šta koje polje sadrži, molim te pogledaj u Youtube videu jer u Excel fajlu nema dodatnih objašnjenja. Hvala 🙂
***Samo mala napomena – fajl je kreiran za potrebe Youtube videa i urađen je u skladu sa najboljim saznanjima u ovom momentu i napravljen je sa najboljom namerom. Ipak, moguće je da sadrži neke nenamerne greške, tako da vas molim da proverite sve još jednom pre nego što izvršite investiciju, čisto kako vas podaci iz fajla ne bi usmerili ka pogrešnoj odluci. Video i fajl ne služe kao investicioni savet, već više kao ideja kako analizirati jednu nekretninu.
Imaš pitanje ili komentar?
