Investiranje u zemljište - Matematika propasti srpskog sela
Svi vam kažu: ’Kupuj zemlju, niko je više ne pravi.’ Ali ono što vam ne govore jeste da bi ta ista zemlja mogla postati vaša najgora investicija u poslednjih 10 godina. Dok cene nekretnina divljaju, poljoprivredno zemljište u Srbiji polako počinje da ‘krvari’. Danas ćemo pokušati da otkrijemo zašto se pametan novac povlači iz oranica i ko zapravo kontroliše koliko će vaša njiva sutra vredeti.
„Kupuj zemlju, niko je više ne pravi.“ Ova rečenica Marka Tvena postala je mantra srpskih investitora u poslednjih deset godina. I imalo je smisla. Dok su banke nudile nulte kamate, a berza delovala komplikovano, njiva u Vojvodini ili okolini Beograda delovala je kao najsigurnija tvrđava za kapital. Zašto smo imali tu iluziju?
- Istorijski rast: Cene su godinama išle samo na gore, često i po 10–15% godišnje.
- Fizička imovina: Ljudi u Srbiji tradicionalno veruju samo u ono što mogu da dotaknu i ograde.
- Niski porezi: U poređenju sa drugim oblicima imovine, držanje zemlje je relativno „jeftino“ čekanje na povoljne uslove za prodaju i rast cene.
Ali, dok smo mi gledali u prošlost, tržište se promenilo. Danas, ta „sigurna luka“ polako počinje da liči na investicionu zamku.
Ovde dolazimo do ključnog problema koji mnogi investitori previđaju: Nakon što vi kupite neko poljoprivredno zemljište, ko će tu zemlju od vas da zakupi ili kupi u budućnosti?
Tužna istina je da sela odumiru. I to nije fraza, to pokazuju svi statistički parametri, a najbolji izvor informacija nam je poslednji popis stanovništva. On kaže da je Srbija 2022. godine imala 6.6 miliona stanovnika, što je za 586 hiljada ljudi manje u odnosu na popis iz 2011. godine. A kada pogledamo u tabeli, vidimo da postoji još jedan zabrinjavajući trend – svi regioni u Srbiji gube stanovnike, a samo se Beograd „puni“ i jedino je beogradski region zabeležio rast populacije.
Sve ovo vodi ka tome da ćemo imati par velikih gradova koji su prenaseljeni sa ogromnim praznim prostranstvima poljoprivrednog zemljišta. A složićemo se, selo nije samo tradicija, to je i infrastruktura. Kako sela odumiru, ulazimo u jedan opasan začarani krug:
Radna snaga se seli u gradove -> Prestaje potreba za raznom infrastrukturom u selima (npr. domovi zdravlja, vrtići, škole, neki kulturni sadržaji i sl.) -> Što logično smanjuje kvalitet života -> Što tera još više (pretežno) mladih ljudi da se sele u grad i tako u krug. U jednom momentu se izgubi lokalna konkurencija, izgubi se inovativnost i na selu ostaju prazne kuće i napušteni atari.
Kao logična pojava koja se javlja usled smanjene konkurencije na selima, tržištem polako počinju da dominiraju „veliki igrači“ ili veleposednici, kako god hoćete da ih nazovemo. Da stavimo na stranu kako su oni uopšte došli do kapitala, jer ima tu i poštenih ljudi, za nas kao male investitore je ukrupnjavanje kapitala na selu katastrofalna vest iz dva razloga:
- Monopol na rentu: Ako u jednom selu postoji samo jedan veliki zakupac koji u vlasništvu ima 1,000 hektara i kroz zakup obrađuje još 2,000 hektara, on diktira cenu zakupa zemljišta u tom ataru. Ako ti se ne sviđa njegova ponuda, nemaš kome drugom da daš zemlju. Baš njega briga za tvoju kalkulaciju isplativosti i očekivani prinos od rente. On te praktićno drži u šaci.
- Uslovljavanje tražnje: A ako nisi zadovoljan prihodom koji ti donosi zakup zemljišta i kada odlučiš da prodaš, tvoj kupac nije više komšija koji želi da proširi posed, već taj isti veliki igrač koji zna da niko drugi nema taj kapital. Rezultat? Cena koju on odredi, a ne ona koju si ti zamislio i možda još gore, on ima moć da ti kaže „neću sada da kupim, dođi za godinu dana“, čime se gubi i tvoja likvidnost.
Da zaključim ovu tačku, bez mladih ljudi na selu, bez ljudi spreminh da rade i obrađuju zemljište neće biti ni konkurencije među potencijalnim zakupcima zemljišta i kasnijim potencijalnim kupcima, zbog čega tvoj yield (prinos od rente) pada, a likvidnost tvoje investicije nestaje.
Što se tiče cena zemljišta po hektaru, dugo smo slušali samo o rekordima. Međutim, poslednji izveštaji Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) donose hladan tuš za sve investitore koji su kupovinu poljoprivrednog zemljišta videli kao idealnu dugoročnu investiciju. Prvi put posle dugo vremena, vidimo stagnaciju, pa čak i blagi pad cena u određenim regionima. Evo šta kažu brojke za treći kvartal, uz napomenu da se radi o medijalnim zabeleženim vrednostima.
Kao što možete videti, tržište poljoprivrednog zemljišta se polako hladi i više ne možete samo na slepo kupovati šta stignete i očekivati da ćete ostvarivati prinos.
Na primer, vidimo da se cene poljoprivrednog zemljišta po Banatu drže poprilično dobro, dok je sa druge strane Bačka već polako ušla u stagnaciju. Ovo je po meni apsolutno očekivano, sa obzirom da je zemljište u Bačkoj poprilično skuplje, a da profitabilnost poljoprivredne proizvodnje više ne može da „izdrži“ ovakve cene zbog suša i otkupnih cena useva. Šumadija i Zapadna Srbija: Ovde je tržište najosetljivije. Usitnjenost parcela i loša infrastruktura čine ovu zemlju sve manje atraktivnom za ozbiljan biznis. Južna i Istočna Srbija: Region sa najvećim rizikom depopulacije, gde kapital ostaje zarobljen u zemljištu jer nema ko da ga obrađuje i on često ostaje “zarobljen” jer nema ko da kupi to zemljište jer je mladih poljoprivrednika sve manje i manje.
Kada pričamo o investiciji u poljoprivredno zemljište, moramo pre svega da razdvojimo dva profila ulagača:
- Poljoprivrednika koji već ima svoje zemljište i mehanizaciju i nekim čudom ima slobodan kapital koji može da uloži u nešto novo i
- Investitora koji živi negde u gradu i koji ne obrađuje zemljište direktno, već gleda da „parkira“ svoj kapital u zemljište i očekuje neki prinos od izdavanja i kasnije prodaje
Pa da krenem od ovog prvog profila, aktivnog poljoprivrednika. Da li investirati u poljoprivredno zemljište? Apsolutno da ako se ukaže prilika! Vi poznajete svoj atar, verovatno znate prodavca, znate kako je negovao zemljište i vi već lako možete da napravite plan šta biste sejali na tom zemljištu. Takođe, već imate mehanizaciju, iz koje sada dobijate dodatni benefit jer radite veću površinu.
Sa druge strane, ako gledamo gradskog investitora, investiranje u poljoprivredno zemljište više nije “pasivna zarada” o kojoj ne moraš da razmišljaš. Ako planiraš da kupiš njivu danas, moraš uračunati:
- Rizik likvidnosti: Može proći i godinu dana pre nego što nađeš kupca ili možda naletiš na situaciju da imaš velikog zemljoposednika u ataru koji ti nudi bezobrazno nisku otkupnu cenu.
- Rizik zakupca: Da li ćeš imati kome da izdaš zemlju za 5 ili 10 godina? Isti taj veleposednik takođe može uticati na to po kojoj ceni ćeš izdati zemlju, ili će možda taktički doneti odluku da ne želi da zakupi zemljište od tebe, čisto kako bi izvršio finansijski pritisak na tebe i naterao te da prodaš po niskoj ceni.
- Oportunitetni trošak: Da li bi tvoj novac bolje radio na drugom mestu? Ima toliko drugih investicionih opcija da je gotovo izvesno da ćeš imati bolji prinos na nekom drugom mestu ukoliko ne znaš šta radiš sa poljoprivrednim zemljištem.
Zemlja je nekada bila sigurna karta, ali u 2026. godini, sa svim problemima vezanim za poljoprivredu i neizvesnosti oko otkupnih cena koje nosi budućnost i generalno loš položaj samih poljoprivrednika, ona postaje kompleksna asset klasa rezervisana samo za one poljoprivrednike koji su već u tome i zaista znaju šta rade ili za one investitore koji su spremni na veoma dug period čekanja i niske prinose.
Imaš pitanje ili komentar?
Error: Contact form not found.
Želiš finansijsku nezavisnost? Moja e-knjiga sa praktičnim primerima je tu za tebe!
