Tržište nekretnina u 2021 – ludilo se nastavlja
U današnjem tekstu i videu ćemo se baviti nekretninama, imovinskom klasom za koju mislim da je poprilično potcenjena na mom kanalu. Čini mi se da poprilično mnogo pričamo o ETF-ovima, akcijama i kriptu, a da vrlo retko pričamo o nekretninama, a skoro objavljeni Izveštaj o stanju tržišta nepokretnosti je idealan povod da malo analiziramo stanje na tržištu nekretnina. Izveštaj je napravilo Odeljenje za procene i vođenje vrednosti nekretnina u okviru Republičkog Geodetskog Zavoda, a kao i uvek, link do izveštaja je u opisu ispod Youtube videa:
E pa ljudi moji, ako ste mislili da će se tržište nekretnina smiriti zbog Covida ili prateće krize, prevarili ste se. Ostvareni broj kupoprodaja je dostigao rekordan nivo u 2021. godini sa ostvarenih 138,180 kupoprodaja, što je 28.4% više od 2020. godine. Koliko je ovo veliki broj govori i ovaj grafikon, gde se vidi da je 2021. godina dramatično iznad svih prethodnih.
Ukoliko bismo ove kupoprodaje podelili po regionima, videćemo da svi regioni rastu, ali da je najveći rast u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji. Moja lična teorija je da Zapadna Srbija postaje sve atraktivnija zbog novog autoputa Miloš Veliki, sa obzirom da je sada mnogo bolja putna konekcija sa ostatkom Srbije, kao i zbog sve više gradnje u zimskim planinskim centrima, ali je ovo samo moja teorija tako da ne morate da uzmete ovo za ozbiljno.
E sada, broj kupoprodaja je jedno, ali hajde da vidimo koliko se tu novca vrtelo, mislim da je to mnogo bitnije. U 2021. godini je ostvaren promet od 6.1 milijardi evra, što je 46.5% više nego u 2020. godini i čak duplo više od prometa koji je ostvaren 2017. godine.
Ono što je meni interesantno, kada podelimo promet sa brojem kupoprodaja, dobijamo prosečan iznos novca koji je prometovan po pojedinačnoj transakciji. I ono što možemo videti jeste da je i ovde ostvaren rekord i da je prosečna transakcija u 2021. godini sadržala oko 44,300 evra, što je 68% više od 2017. godine. Iz ovoga zaključujemo da rastu i broj ostvarenih kupoprodaja i ostvareni promet, ali da ostvareni promet raste brže, zbog čega raste i prosečna vrednost transakcije.
Stan kao investicija
Tržište stanova je najrazvijeniji segment tržišta nekretnina u Srbiji, gde je tokom 2021. godine prometovano 54,008 stanova, što je za 31.4% više u odnosu na 2020. godinu kada je ostvaren promet 41,102 stana. Mislim da nema poente da se vraćamo nešto daleko u budućnost, videli smo da je 2021. bila rekordna, tako da mislim da je dovoljno poređenje sa 2020. godinom da bismo shvatili koliko ovo tržište zapravo raste.
Da bismo još malo produbili analizu, promet svih stanova možemo podeliti na nekoliko grupa, od kojih su dve najbitnije kupovina od investitora i kupoprodaja između fizičkih lica, kako bismo videli da li snažnije raste primarno tržište tj. novogradnja ili sekundarno tržište tj. starogradnja. U 2021. godini je broj prodatih stanova u novogradnji porastao za 37% u odnosu na prošlu godinu, dok je promet starogradnji porastao samo 22.6%. Što donekle ukazuje da postoji značajan apetit kupaca za novim stanovima i da je za sada jedini limit za prodaju tempo kojim građevinske kompanije uspevaju da naprave nove stanove.
E sada, da ne bismo otišli u previše detalja i da ne bi ovaj video trajao predugo, ja bih analizirao 5 gradova sa najvišim brojem transakcija, a to su Beograd, Novi Sad, Niš, Kragujevac i Subotica. Sada na ekranu vidimo broj transakcija stanova koje su ostvareni tokom 2021, kao i količinu novca koja se „vrtela“ u tim transakcijama, gde Beograd dominira sa prosečnom vrednosti transakcije od 94,780 EUR.
I sada dolazimo do tmurne realnosti, a to je da na tržištu nekretnina u velikim gradovima vlada teorija veće budale, i ovo uopšte nije termin koji sam ja izmislio, već u ekonomiji zaista postoji termin Greater Fool Theory. Ovo je pojava kada ljudi kupuju nešto, u ovom slučaju nekretninu, sa namerom i sa nadom da će posle njih neko doći i otkupiti to za veću cenu. I baš kao što je smartinov konstatovao na Redditu (obavezno posetite Reddit/finansije), sada imamo trziste precenjenih nekretnina gde ljudi često trampe svoje precenjene nekretnine za druge precenjene nekretnine (odatle većinsko plaćanje kešom) i prelamaju se oko razlike, dok ne nađu veću budalu na kojoj bi zaradili. Tako da, oprezno sa kupovinom stana u investicione svrhe.
Imaš pitanje ili komentar?
