Stan ili ETF? - Konkretna računica
Da mi je neko rekao da će moj kratki video o poređenju između nekretnina i ETF-a izazvati toliko komentara, pa čak i svađe u komentarima, iskreno, objavio bih odmah ovaj duži video kako bih u startu pokrio sve detalje i sve moguće izvore za neku nedoumicu.
Zbog toga, danas pokrivam slučaj 4 investitora od kojih svaki ima po 150,000 evra, a svi od njih će imati različitu strategiju, neki će kupovati samo nekretnine, neki samo ETF, a neki oba, pa ćemo da vidimo šta daje najbolje rezultate. Zato, ostanite uz video, jer idemo sada na Excel da vam pokažem kako funkcioniše kalkulacija.
I da saberemo utiske, prema rezultatima od 2019. do kraja trećeg kvartala, najbolje je prošao četvrti investitor koji je na kraju perioda ostvario pozitivan efekat od preko 311 hiljada evra. Na drugom mestu je treći investitor, koji je investirao u dve nekretnine putem kredita, koji je ostvario efekat od 303 hiljade evra, i što je najbitnije, ovaj pozitivan efekat će rasti kako vreme bude išlo, sa obzirom da se otplaćuje glavnica kredita i da neto vrednost objekta raste sve brže, tako da će u dužem roku ova strategija možda isplivati na prvo mesto. I na poslednjim mestima imamo klasičnog investitora u ETF i investitora koji je kupio nekretninu za keš i onda taj dodatni prihod nije reinvestirao, već ga je trošio na neke svakodnevne troškove.
Ono što takođe može biti zanimljivo, jeste i ovakav pregled, gde možemo videti da veliki deo prinosa za drugog, trećeg i četvrtog investitora dolazi od povećanja vrednosti, bilo nekretnina, bilo ETF-a, što bi bila nerealizovana dobit. A samo osoba 1 ima značajnije prihode od rente, ali za to dugoročno plaća veliku cenu jer te prihde ne reinvestira. Takođe je zanimljivo da osoba 4 ima negativan cash flow, sa obzirom da renta ne pokriva trošak kamate, poreza na imovinu i poreza na prihode od izdavanja.
Za kraj, pre nego što se zaletite da napišete komentar, želeo bih samo da vam skrenem pažnju na još nešto:
- U modelu je prikazano da se zakupcima diže kirija svake godine, što je lepo na papiru, dok je u praksi teže izvesti, pogotovo jer to zavisi i od tržišta za izdavanje
- Zakupci se vrlo često rotiraju, tj. jedni izlaze, drugi ulaze. Model uzima u obzir da je vaša nekretnina za izdavanje 100% popunjena, što vrlo verovatno neće biti slučaj u praksi. Računajte da vi plaćate ratu kredita u periodima kada vam je stan prazan
- Kada već spominjem rotacije zakupaca, da kažem da model nije uzeo u obzir bilo kakav trošak održavanja, a toga će sigurno biti kada neko izađe pa treba spremiti stan za nekoga novog. Takođe, možda se zakupac ni ne menja, ali crkne bojler, frižider ili nešto slično. Uglavnom sva kapitalna ulaganja padaju na teret zakupodavca
- I za kraj tvoje vreme kao stanodavca ovde nije vrednovano, a ako želiš da upravljanje prepustiš nekom Property Manageru, onda je to dodatni trošak.
Zato uzmite sve ovo u obzir pre nego što prelomite šta vam se od ovoga sviđa, na kraju krajeva, i ovo nisu zakucani rezultati, već se i oni menjaju tokom vremena u zavisnosti od kretanja i berzanskih indeksa, ali i kretanja indeksa cena stanova, tako da ću povremeno uraditi ažuriranje ovog modela kako bismo videli šta se dešava.
U svakom slučaju, verujem da će biti komentara, molim vas samo da budete kulturni, svaka diskusija je dobrodošla, samo vas molim bez vređanja. Hvala puno na gledanju!
Imaš pitanje ili komentar?
Error: Contact form not found.
Želiš finansijsku nezavisnost? Moja e-knjiga sa praktičnim primerima je tu za tebe!
