Kako KUPITI STAN u Beogradu sa PROSEČNOM PLATOM?
Kupovina stana u Beogradu. Za mnoge – misaona imenica. Pogotovo u današnjim uslovima gde tržište nekretnina uprkos svim makroekonomskim problemima beleži nove rekorde. Prema izveštaju RGZ-a za prvi kvartal, samo za stanove u prestonici u Q1 2026. je izdvojeno 643 miliona evra, što je skok u odnosu na 537 miliona evra iz istog perioda 2025. godine. A ako gledamo cene po kvadratu, u užem urbanom jezgru Beograda medijalna cena kvadrata dostigla je oko 3.080 €/m², što predstavlja rast od 13,85% u odnosu na prvi kvartal 2025.
Umesto očekivanog usporavanja, kombinacija potražnje za investicionim nekretninama (kao zaštite od inflacije) i ponovnog zamaha stambenih kredita gura i obim transakcija i prosečne cene na nove istorijske maksimume.
Ali, današnje pitanje glasi: Da li je stan u Beogradu zaista nedostižan za jedan prosečan par? Iako će vam mnogi reći da je to nemoguća misija, ja ću vam danas pokazati mali plan od tri faze kako to možete da uradite. Trebaće vam 40% discipline, 30% istrajnosti, 20% znanja i 10% sreće, što u zbiru daje 100% razloga da pogledate ovaj video do kraja!
Pa hajde da se uhvatimo u koštac sa matematikom i strategijom kako jedan par udruženim snagama može da obezbedi sebi jedan prosečan krov nad glavom u Beogradu. Hajde za početak da krenemo od pretpostavki:
- Imamo par, u kasnim 20-im ili ranim 30-im godinama, žive u Beogradu, oboje su zaposleni
- Jedan partner ima zaradu od 1,500 evra neto mesečno, što je oko 175,000 dinara
- Drugi partner ima zaradu od 1,250 evra neto mesečno, što je oko 145,000 dinara
Čisto da biste stekli osećaj, mislim da su ove plate vrlo realistične, sa obzirom da je prosečna zarada za Beogradski region u aprilu iznosila 150,000 dinara, a ove zarade su vrlo blizu tog proseka.
- I poslednja pretpostavka je da ovaj par nema apsolutno nikakvih dugovanja i da imaju čiste finansije, ako to nije slučaj, čišćenje tih dugova bi bila nulta faza koja prethodi svemu ovome što ću vam ispričati u videu.
To bi bilo to što se tiče predstavljanja naših kupaca, a sada da predstavimo nekretninu. Recimo da se nekretnina nalazi u Beogradu, reč je o novogradnji i da ona ima 53.5m2. Sa obzirom da se radi o novogradnji, naši kupci će morati da plate PDV od 10% i cena po kvadratnom metru će biti 3,400 evra po kvadratu neto. Sa uračunatim PDV-om bi to bilo 3,740 evra po kvadratu. Čisto da imate orijentir, medijalna cena kvadrata je u Beogradu u prvom kvartalu bila 3,100 evra.
Znači da sumiram, imamo par koji zarađuje vrlo blizu proseka, a kupuju stan koji je nešto skuplji, zaista težak scenario na prvi pogled.
Tržište Nekretnina Beograd
Analiza prosečnih cena i obima transakcija (2022 — 2026)
Prosečna cena kvadratnog metra (EUR/m²)
Broj realizovanih transakcija
E sada, kako bismo ušli u mehaniku kako će oni da kupe svoj prvi stan, moramo da vidimo njihov budžet. Njih dvoje su seli, napravili analizu svojih troškova i rekli ovako:
- Čuli smo na Youtube kanalu Lične Finansije da štednju treba izdvajati odmah na početku, tako da ćemo mi odmah izdvojiti 35% naše zarade, što u evrima iznosi nešto jače od 960 evra mesečno. I da, svakog meseca, to su ona disciplina i istrajnost iz uvoda, čisto da ne pomislite da sam se šalio.
- E onda dolaze kirija za stan u kojem trenutno žive od 650 evra, pa komunalije 200 evra, pa namirnice 400 evra i tako dalje, ostatak troškova možete videti na chartu u video klipu. Istakao bih da imamo i dostavu hrane, i izlaske i rekreaciju, i diskrecione troškove, zaista mi deluje moguće preživeti sa ovakvim budžetom, pišite mi vaše komentare ako biste nešto prekrojili u ovom budžetu.
Faza 1 - Štednja za učešće
Pa krećemo sa štednjom za učešće. Ako je cena stana sa PDV-om 3,740 evra po kvadratu, to nam za površinu stana od 53.50m2 daje ukupnu cenu od 200,090 evra. I sada će mnogi skočiti sa komentarom: „Da, ali to im je prva nekretnina, imaju pravo na refundaciju PDV-a!“ i da to je tačno, ali to znači da vi prvo morate da platite stan u celini, pa tek onda da vratite PDV, što znači da treba uzeti kredit na ceo iznos i takođe uštedeti za učešće u punom iznosu.
Elem, da se vratim na priču, od 200,090 evra računamo 20% učešća, što će ispasti nešto sitno iznad 40,000 evra. To nam je prvi cilj. A kako doći do tog cilja?
Moj predlog je da to bude kombinacija oročene štednje i štednje po viđenju. Za potrebe ovog primera, ja ću uzeti da ćete moći da dobijete 4% kamate na godišnjem nivou prosečno ponderisano, a uslovi danas kažu da možete da dobijete mnogo više. Na primer, za štednju po viđenju danas možete da dobijete 4%, a za oročenu štednju čak 6%, tako da pametnim kombinovanjem definitivno možete da izvučete i više od ovoga što sam ja uzeo za primer.
I krećemo, svaki mesec ubacujemo 962 evra, i da, iako su u tabeli prikazani evri, moja preporuka je da štedite u dinarima, da ne biste gubili na konverzijama i kao drugo da biste dobili bolju kamatu. I kao što vidite kamata je vrlo niska u inicijalnim periodima, ali se kasnije postepeno povećava i naš par nakon 3.5 godine, tj. u 40. mesecu dostiže targetiranu sumu od 40,000 evra tj. nešto malo više, taman da imamo za overu predugovora kod notara.
Faza 2 - Kupovina i opremanje
Dolazimo do druge faze, a to je sam izbor nekretnine u izgradnji i davanje učešća investitoru. Zapravo, ova faza skriveno počinje već u poslednjim mesecima prve faze dok još uvek štedite za učešće, jer zapravo već tada krenećete da razgledate projekte, gde se šta gradi, kakva je materijalizacija, ko je investitor, da li su pouzdani, da li su bili u blokadi, kakav je komšiluk oko zgrade itd. Ideja je da vi dođete do seta kriterijuma šta vam je važno kod nekretnine i onda na osnovu tih kriterijuma izaberete projekat koji najbolje zadovoljava vaše potrebe.
E sada, zašto je bitno da izaberete projekat koji je još uvek u izgradnji? Ili još bolje, projekat reputabilnog investitora koji je objavljen, ali gradnja još uvek nije krenula? Pa zato što ćete vi odabrati svoju stambenu jedinicu, daćete učešće od 20% i overićete predugovor kod notara, čime ćete efektivno kupiti dodatno vreme da sada uštedite za opremanje tog stana kao i da se pripremite za uzimanje stambenog kredita. Stambeni kredit ćete moći da uzmete tek kada nekretnina dostigne stepen izgrađenosti od 80%, što znači da vi od momenta plaćanja učešća do dostizanja 80% izgrađenosti imate vremena da uštedite za administrativne troškove koji prate kupovnu nekretnine, a nakon toga i za opremanje stana.
Znači, procenjujemo da će trošak opremanja stana iznositi 17,500 evra, što bi bio neki srednji nivo opreme, tj. ništa luksuzno, dok će administrativni troškovi iznositi 2% od vrednosti nekretnine, tj. oko 4,000 evra. Opet, koristimo oročenu štednju i štednju po viđenju kao u prvom koraku i uz istu mehaniku ćemo za 22 meseca skupiti kapital koji nam treba. A ova 22 meseca će se vrlo verovatno uklopiti sa rokovima gradnje vašeg stana, možda par meseci gore / dole.
Faza 3 - Stambeni kredit
I onda, nakon 62 meseca štednje, tj. oko 5 godina, naš par se useljava u svoj stan za koji su dobili stambeni kredit po stopi od 4.75% godišnje na 30 godina. Njihova rata iznosi 835 evra mesečno, što će opteretiti njihovu zbirnu zaradu sa 30%, što je idealno prema finansijskoj literaturi. Naravno, oni se sada oslobađaju one kirije od 650 evra i taj novac postaje dostupan u njihovom budžetu.
U ovom momentu imamo još dva događaja koja moramo da ubacimo u naš model:
- Nakon što se kredit realizuje i stan bude u potpunosti plaćen investitoru, naš par može da traži refundaciju PDV-a, ako im je ovo prvi stan. Hajde da kažemo da će oni to da dobiju, i taj iznos od 18,190 evra oni mogu da usmere ka prevremenoj otplati glavnice, što će spustiti njihovu ratu sa 835 evra mesečno na 740 evra mesečno (delimični model otplate kredita je prezentovan ispod, cela tabela svakako ima 360 redova jer kredit traje 30 godina, tj. 360 meseci)
- I kao drugo, njihov kućni budžet se sada menja, gde sada pored rate kredita oni imaju prostora i za investicije i za rast nekih diskrecionih troškova za zabavu, izlaske, restorane i sl. Smatram da se treba i nagraditi, pogotovo nakon ovog perioda štednje i maksimalnog fokusa. Posle nekog vremena oni opet mogu krenuti sa nešto nižim troškovima i nešto jačim investicijama, ili možda da planiraju proširenje porodice, ali to svakako nije u fokusu ovog videa.
I eto ljudi, ova matematika kaže da je za jedan relativno prosečan par moguće da kupe stan u Beogradu koji nije ništa luksuzno, znači 53m2 sa nekim srednjim nivoom opremljenosti. Da li će biti teško, pogotovo u fazi 1? Apsolutno hoće.
Pogledaj i ovaj video
Dodatna razmatranja
Kada već spominjem fazu 1, da pokušam i da anticipiram neka vaša pitanja:
- Zašto oročena štednja za prvu i drugu fazu, zar ne bi berza donela više prinose? Apsolutno razumem ovo pitanje i sigurno je da u proseku berza donosi bolje prinose i može da ubrza vaš period akumulacije kapitala za učešće. Međutim, berza nosi sa sobom rizik da baš u periodu kada vi dođete blizu ciljane sume dođe do pada cena na berzama, što će onda produžiti vaše čekanje da formirate svoje učešće, jer ćete morati da čekate da se cene oporave da biste povukli kapital. Kod oročene štednje i štednje po viđenju tog rizika nema i možete da tempirate vreme kada želite da vam kapital bude dostupan za povlačenje.
- I drugo pitanje, cena nekretnina će poskupeti za ovih 5 godina dok mi skupljamo kapital? Tačno je, zato sam ja uzeo cenu od 3,740 evra po kvadratu, dok je medijalna cena 3,100 evra po kvadratu. Tako da sam ja u startu malo pojačao cenu da bih to kompenzovao. A kao drugo, rizik rasta cene imate samo u ovih prvih 3.5 godine dok skupljate za učešće. Jednom kada potpišete predugovor i uplatite učešće, vi ste fiksirali cenu za sebe i vas dalji skokovi cene više ne zanimaju. I upravo se u tom postupku obezbeđuje najniža cena u projektu kada kupite ovako rano. Ali, rana kupovina nosi i rizik da li će projekat biti izgrađen, zbog čega je jako bitno da istražite investitora i kupujete od proverenih kompanija.
Eto ljudi moji, matematika postoji, a podaci sa tržišta pokazuju da je sve više kreditnih kupaca, što znači da postoji grupa ljudi kojima ovakva ili slična matematika radi posao. Sa druge strane, da li su nekretnine precenjene? Naravno da jesu! Da li se to meni sviđa? Pa naravno da ne! Zato nekretnine za mnoge ostaju misaona imenica, a trendovi sa tržišta iz prvog kvartala pokazuju da od očekivanog usporavanja rasta cena izgleda da nema ništa.
Hvala puno na gledanju i čitanju, ja sada odoh na letnji odmor, vidimo se 30. avgusta u novom videu i tekstu.
Imaš pitanje ili komentar?
Želiš finansijsku nezavisnost? Moja e-knjiga sa praktičnim primerima je tu za tebe!
